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纯干货分享淮安二手房买卖中介陷阱最全盘点

发布时间:2021-01-20 02:41:30 阅读: 来源:蔬菜清洗机厂家

摘要: 虽然说房价在全面的调控下,依旧稳定并小幅上涨给了我们很大的信心,但是房子的流通性才是房产价值的保证所在。因此,不论新房如何调控,一些具有较高价值与容易转手的二手房市场却依旧火热。

虽然说房价在全面的调控下,依旧稳定并小幅上涨给了我们很大的信心,但是房子的流通性才是房产价值的保证所在。因此,不论新房如何调控,一些具有较高价值与容易转手的二手房市场却依旧火热。

同时,面对二手房市场管理缺失与信息不透明,我们在买卖二手房中自然会与二手房中介打交道。所以呢,今天我们就给大家从买方与卖方两个角度给大家盘点一下,在二手房交易过程中会遇见的中介陷阱。

买方市场的二手房交易陷阱

在当前的二手房市场上,在买方、中介、卖方中,买方往往是属于最弱的一方,因此其也更容易掉入相关陷阱之中。

一:虚假房源泛滥,好房子没那么便宜

虽然现在的二手房网站很多,能够找到的房源也是多到眼花缭乱,但是,其中真实房源不会超过40%,真实房源里还有至少一半是重复的房源,也就是说,在一个二手房网站上,有效房源最多20%,剩下80%都是房型完美,装修时尚,价格低廉的虚假房源,目的只有一个:吸引潜在客户拨打他们的电话,然后保存你的电话,接下来就是频繁的推销。

如何解决:对于这样的情况,我们首先要知道就是不能贪图所谓的性价比,其次在于中介打交道的过程中,尽量不要泄露太多的个人信息。如果,确实需要相关房源,可以更换手机号,使用的新的身份来多方探查。

二:便宜的小中介往往更坑

这里说的小中介指那种夫妻老婆店,可以认为,除了连锁大品牌的中介之外,都是小中介。这种小店的中介人员基本就是夫妻二人再加上七大姑八大姨,以租房为生,买卖生意能拉一个算一个,业务内容就是带看跑腿,很不专业。贷款都是靠着非银行工作人员的贷款黄牛来办理,通常会额外收取你的好处费,美其名曰为疏通银行领导用的。而且,小中介基本都没有网签资格,属于挂靠,在签合同的时候需要盖挂靠公司的公章。这样就比较麻烦,万一你官司缠身或者被坑了,是找这家小中介还是找盖章网签的中介呢?到时,两家公司再来个踢皮球,就很难收场了。

如何解决:委托和看房只找连锁大中介。连锁中介都有一整套管理标准,而且有专门的法务解决法律问题,信贷部解决贷款问题。还是靠得住的。友情提醒:在你预购小区的周边至少要找5-10家大中介来委托,要确保新出房源能第一时间通知到你。

三:营造热烈的看房气氛

这是现在很多大中介惯用的策略。因为大牌连锁中介的客户多,他们会在内部网上预约好一套房子的统一看房时间点,然后,所有中介人员都安排意向客户全部挤在这一时间去看房,人为造成房子抢手的局面。

如何解决:看透中介的伎俩,把握自己的选房节奏。中介的这种伎俩,看似不算高明,但是对初次购房的小白来说,真的具有极大的杀伤力。人云亦云,在那种喧嚣吵杂的环境中,非常容易失去理智,只有坚定的自己的立场,并且不要急于下定,在回家思考清楚之后再做决定。

四:不要跟着中介走,多方面看待房子

再差的房子,在中介的嘴里都是好房子。尤其是在看房的时候,楼层高就带你去阳台看采光,楼层低就带你看天井,厕所小就告诉你洗澡不冷,厨房小就说做饭少,房间朝北就说夏天凉快,房间朝东就说没有西晒,紧靠高架就说交通便利,挨着电站就绕道远行。

如何解决:坚持自己的选房标准。看房时,让中介闭嘴,自己看遍每一个角落。中介带你进入房屋内,他的任务就完成了,房子的好坏满意与否和中介没有半毛钱关系。你可以客气的让中介在一旁休息,你自己务必看遍房子的每一处,包括天花有否漏水痕迹,厨厕下水是否通畅,山墙有否渗水霉变,南侧采光有否遮挡等等。不要让中介领着你在房间里来也匆匆,去也匆匆,关键问题一个没看到。

五:买房把握主动权,不要急于下定

对于催促购房人买房吗,通常说辞是房子性价比很高,这几天有很多组客户都来看过了,现在就有一组在店里和同事在谈,最迟明天就付定金了。或者说,由于看中的客户很多,现在上家可能会跳价,让你赶紧出手,他和上家关系很好,帮忙通融下,以现在的价格卖给你。

如何解决:买房决定不能急,一定要坚持自己的选房标准,我相信没有人愿意付出巨款买一套不喜欢的房子吧。同时二次看房很有必要,找邻居门卫了解情况,再看一遍周边有没有遗漏的地方。

六:隐瞒房屋的抵押查封凶宅等信息

这里说的隐瞒分两种:一是恶意隐瞒,小中介的发生概率较高,因为小中介的盈利状况参差不齐,为了房租为了糊口,很难杜绝,而大中介有自己的一套管理制度,不允许这种极端行为来损坏品牌形象;二是无意识隐瞒,也就是中介也不知道,这种情况不分大小中介,通常是上家故意隐瞒不说,中介和下家都蒙在鼓里。

如何解决:必须明确房屋产权,做相关调查并且咨询邻居门卫。大任何房屋的贷款抵押,第三方抵押质押和纠纷引起的法院查封冻结等都可以在房产交易中心出具的产权调查里看到。大家可以上网查查房产纠纷官司,49%是故人遗产分配,49%就是买到抵押房查封房。别再做无知的小白,别再企盼好运降临到自己头上。

七:二手房中介报价虚高

通常在上家挂牌时,中介会建议上家把挂牌价挂高一些,让上家感觉中介在帮自己多卖钱,而到了下家看房时,中介还会在此基础上再多喊2%-5%,这也是留给下家砍价的空间,让下家有成就感,促成成交。这样做无可厚非,中介也没有恶意。

如何解决:在和中介打交道的时候,要尽可能的表现的专业老练一点,别让中介觉得你是小白可以忽悠,让他报价时就直接报实价。另外你要记住一点,买房子没有不砍价的,即时在大牛市中,当你和上家面对面谈判时,也可以最后博一次,大家都是要面子的,便宜不了50万,便宜5万总可以吧!

八:不熟悉政策或对下家故意隐瞒政策

这种情况是最严重的,后果不堪设想。不论中介是不熟悉、不专业还是故意隐瞒,对下家来说结果都是一样的。这里分三种情况:

第一种是故意隐瞒限购政策。我在攻略三部曲中反复提醒,置换房屋的首要问题就是弄清楚限购政策,否则徒劳是小,赔钱是大。如果由于你自己不懂限购政策,而要求中介帮你把关,吃亏的是你不是中介,说不定你违约了,上家和中介还可以分享你的违约金!

第二种是夸大贷款政策。在你看房过程中,中介一定会向你承诺,只要你在他们店里成交,贷款一定帮你办的妥妥的,你想要9成贷款他都可以办下来,你想要一个月拿到放款他也可以保证,你想要二套7折利率他也有本事搞定。不能满足你的贷款成数,就意味着你需要马上准备巨额现金,利率上浮意味着你精心测算的月供还差很多,这时你想换家店,对不起,你合同都签了,首付几百万都付了,否则你就承担房价20%违约金给上家吧。

第三种是忽略各项税费。房屋买卖过程中,上家需要缴纳个税、增值税和中介费,下家需要缴纳契税和中介费,在上海这些税费通常由下家全部承担,最高可达11.6%。另外,上家可能还有房产税和遗产税,如果再加上这两项,下家要准备的税费金额是非常高的,试问,如果中介忽略掉或者为促成这单生意故意隐瞒掉这些税费,直到交易中心过户那天,突然冒出来几十万的税费要求你缴,你还能淡定吗?

如何解决:买房千万不能偷懒,政策面全部要靠自己,绝对不能相信中介。中介的工作只是带看,带你交易和联系银行贷款,其他全部要靠你自己解决。中介要靠得住,母猪都上树。限购政策、公积金贷款政策,税费政策你都可以直接打电话咨询,商贷政策每家银行略有差别,但是出入不大。

九:独家委托的房源水太深

独家委托也就是中介凭借着和上家关系过硬,和中介签署独家委托房屋出售的协议,该房屋只能在这一家店成交,所有看房谈判全部联系指定的一个中介人员,通常这个中介小弟会取得上家的极端信任,在正式网签那天之前,上家不会露面,中介小弟全权代理上家办理一切事务。这种独家委托是中介的大肥肉,通常吃差价就发生在这里。

如何解决:必须以低于市场价的超低价购买。独家房源的特点就是网签之前上下家不会碰面,因为一旦碰面,中介的如意算盘就泡汤了。所以,中介很可能会两头吃差价,在上家面前说,下家出家太低,如果帮上家谈上来的话,要提成;在下家面前会说上家报价很高,帮你砍下来的话,索要提成。这种提成的金额最少也有几十万,多则上百万,中介门店一年做一个独家委托就够本了。所以,下家一旦碰到这种房源,必须认清形势,突破自我的思想局限,给中介报出一个跌破眼镜的超低价,只能低绝不能高。然后在此低价基础上再慢慢往上谈。因为中介的报价一定是高于上家自己的心理价位很多的,他的目的就是吃下家的差价,只有你自己报出超低心理价后,中介才无法得逞,如果你诚心喜欢房子,可以慢慢往上加价,但是记住独家房源的成交价一定是低于市场平均值的,因为,上家的报价标准是来源于独家委托的中介小弟,小弟绝不会给他报高价的,否则就是砸自己饭碗。

十:学区房、地铁房、拆迁房,全是中介的噱头

这个大家应该都有体会,中介口中,没有一套房子不是学区房地铁房的。靠着菜场小学就是学区房,离地铁站5公里就是地铁房,老房子就是拆迁房。

如何解决:务必通过官方途径核实。是否是学区房绝不是一个小小中介说了算的,就算去年是学区房,今年也未必。就算是学区房,你买来也不一定能入学。一定要自己上区教育局网站上查询各学校招生范围和入学落户要求,否则劳师动众不算,耽误孩子读书可是大事。

十一::网签结束当日收取全额中介费,并且中介费不能打折

网签结束收取全额中介费的规定已经是上海目前中介行业形成的行业潜规则了。中介通过多年来的发展,为了确保自身的利益,将收取中介费由交房后前置到签约后,不得不说这也是社会无序化,法制不健全的体现。网签结束当天,中介就要收到上下家2%的全额中介费,之后中介的工作才刚刚开始,还要帮下家去备案,审限购审税,办理贷款,交易中心过户,交房,物业水电煤过户等工作。也就是70%的工作都是在网签结束后进行的,为啥中介要在完成30%工作量之后就收取全额中介费呢?因为中介担心上下家违约,无法履行合同,即使这样,中介费也已经装入腰包了。不得不说,监管不利的中介行业还有很多的霸王条款。至于中介费不能打折,也是个别大公司为了规范管理,提出的内部规定,没有任何市场依据。

如何解决:付定金前,和中介商量好中介费打折和分期付款。看房时不需要和中介谈中介费的事,免得影响他带你看房的热情。等到房子看好,和上家谈好价钱了,要付定金前,再和中介提出中介费打折和分期支付的要求。通常在你付定金前,上下家和中介三方中,中介处于最弱势,这时是你提出要求的最好时机,等到定金协议一签,你就是三方中最弱势的一方了,俗话说的好“合同一签,乙方变甲方”。所以这时你的要求中介基本都会听的。

十二:中介的承诺的代办业务没有那么简单

补税、补社保和假结婚以及删除个人征信不良记录等业务,这些业务往往只有大中介才能够做到,绝大多数小中介都是不靠谱的。

如何解决:这几条都是风险极大的,任何人都不可能保证百分百能办成功,除非你的亲戚朋友在相关部门工作。所以,如果中介承诺你可以花点费用托人补税、补社保,那么没问题,钱给他,等他办理成功了,再去付定金买房,试想如果你先付定金,然后中介却没办成,你还是限购状态,你的定金或者首付就是免费送给上家的礼物。

十三::上下家分开“背靠背”谈判,不给双方直接接触

“背靠背”谈判就是指谈价时,中介故意把上下家分开在两个房间,不让彼此见面,各自出价后再由中介在中间传话,等到上下家的出价差距不大时,再面对面谈,这种情况我相信大多数人都遇到过。这对促成成交是有好处的,当然对中介是非常有利的,但是却损害了上下家的利益。

如何解决:“背靠背”谈判的原理是:上家出价500万,中介就告诉下家上家出了550万,下家出价450万,中介就告诉上家下家出价400万,谁要相信中介的话,谁就被坑了,因为你误以为都是对方的真实报价,如果最终490万成交,那么上家只降了10万,而下家却加了40万,下家明显吃亏。所以,在没有见到上家之前,你的报价坚决不让,即使你不让,中介也会帮你在上家面前说好话,因为他怕谈崩。你的加价要留到与上家见面时再出,这样你可以以较少的加价换取上家较多的降价。

十四:一房多卖,极其可恶

买房者最怕碰到的有两点:一个是有污点的房子,比如抵押查封凶宅,这个前面已经讲过;二就是一房多卖。一房多卖可能是上家的骗术,也可能是中介怂恿上家所为。尤其是一些特殊房源与之前房价暴涨时期,房子一天一个价,还有很多人疯抢,不跳价的就是良心上家了。这时有些中介会怂恿上家在收到一家定金的前提下,还去卖给出价更高的人,从中获得上家的好处费。在卖出更高价之后,不惜和第一个下家毁约。更有甚者,收到多家的定金和首付之后,捐款逃跑。

如何解决:下定后必须将房产证扣押在中介保险箱内。防止上家和个别中介小弟一房多卖最有效的办法就是,在你付完定金后,要求上家把房产证原件扣押在中介保险箱内,保险箱只有店长才有钥匙,店长和上家串通的可能性很小。上家没有了房产证原件就很难再卖给别人了,就算碰到哪个白痴,在没有见到房产证的前提下还肯付钱的,也与你无关,产证在你这边,你怕谁。

第二种方法是提前网签锁定。如果上家在收到你的定金后,坚决不肯交出房产证,那么,你可以和中介立刻在网签系统上网签锁定,把你和上家及房屋的信息录入并保存,这样就相当于你们已经网签了,根据电脑时间,你一定是最早购买房屋的人。这样做虽然还是不一定能杜绝上家去收别人的定金,但是只要你不同意解约,上家是没办法的,这时你可以选择收取上家给你的20%违约金,或者打官司要求继续履行合同。这样你将掌控全局。

卖方市场的二手房交易陷阱

卖房的上家相对来说天生占据主动立场,不用担心房子有污点,不用担心被骗钱,而且下家和中介都得看上家脸色。所以,这也你就可以很随意了吗,并不是!

一:独家委托、短时出售、被吃差价

这个往往是上家碰到的第一个陷阱,尤其是一些比较抢手的地段房源,如果一不留神中招,接下来的路可就难走了,会失去主动权和谈判权。中介诱导上家进行独家委托的借口其实只有一个,就是利用他们所有门店的客源在短时间内帮上家把房子卖掉,而且价格诱人。其实就是预约其他门店的客户统一看房,造成抢手的局面。然后,诱导你签署独家协议,并告知除了他们,你房子不能在其他中介成交。这样就直接造成,所有看房的人都要通过这家中介,你无法直接接触其他的看房者和中介人员,也就无法了解市场行情,当你的独家委托中介找到你,告诉你有一个大款客户,出高价买你房子的时候,你就会立刻签字,其实,你根本不知道,你房子被贱卖了,中间的差价已经被中介吃掉了。

如何解决:杜绝独家委托,挂牌做到全面开花。首先一定不能独家委托给一家中介,挂牌一定要将小区周边的大中介全部都挂到,让他们形成竞争,才有利于你选价最高付款方式最好的客户。而且,谈判最好面谈,对中介拿来的意向金要谨慎签收,在你签完那一刻,你必定会后悔卖便宜了。

二:“背靠背”谈判,中介从中作梗

这一谈判方法就是中介两边都骗的方式,谁容易骗就骗谁,谁让步的最多谁就会最吃亏。

如何解决:这一点与买方一样,都要不见面不让价,就是咬死不降价,让中介别在你这里费劲,让他去说服下家去,说服下家多加价。等到面对面谈判时,你可以顾及面子,略微下调一点,使双方不至于难堪谈崩。

三:签约后,其他中介频繁搅局

这是中介门店之间竞争常用的把戏。在上家收到定金后到网签合同之间这段时间里,其他中介通常会很快得到消息,并频繁打电话过来告诉你,你的房子卖便宜了,被这家中介坑了,他的客户已经明确多加20万买你的房子。这种话99%不可信,1%可信的中介必定会拿着定金和协议来找你的。

如何解决:在你收到定金后,除非真的有客户拿着意向金和协议过来找你,而且价格高出你的违约金,否则千万不能相信中介的这种借口。他们的唯一目的就是搅黄你这单生意,他以后还有机会。你可以客气的予以拒绝,并表示今后再合作,。

四::下家贷款进度慢,耽误你买卖进度

中介在谈判时保证的找关系很好的银行贷款都是说辞、空心汤团,等你们签约了以后,一切按照正常流程走。而且商贷的速度和银行、政策和时间有很大的关系,放款时间拖一两个月很常见,而上下家的合同中根本不会约定银行放款时间,所以,下家的贷款没有到账,就会影响上家的买房进度,严重的会直接导致上家买房违约。

如何解决:建议上家在卖房的程序走的差不多了再买房,这样自己时间比较宽松。如果非要卖和买同步操作,最好在卖房网签后,再付定金买房,而且买房交易时间要写的宽松,别把自己逼死。从你和下家网签后第一天就开始要盯住下家和中介,以最快的速度办理贷款,半天都不能耽误,有时提前半天,结果就会提前一周,尤其是碰到法定假日,万一再碰到新政出台,那就是生与死的界限了。

上面这些就是我们今天给大家分享的常见的中介陷阱,尽管不是所有的中介人员都心术不正,但这也是他们生存的必备技能,只是有可能伤害到我们的利益。所以大家积累一些技巧和经验还是非常有必要的,毕竟具备一定的防范意识对双方都有好处,不是吗?

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